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為進一步促進南寧市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，切實維護購房人合法權益，防范市場風險，11月16日，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設局、中國人民銀行廣西壯族自治區(qū)分行辦公室、國家金融監(jiān)督管理總局廣西監(jiān)管局辦公室、南寧市金融工作辦公室印發(fā)《南寧市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》。

南寧市商品房預售資金監(jiān)管

實施細則

第一章

總則

第一條為加強商品房預售資金的監(jiān)督管理，保證商品房預售資金?？顚Ｓ?，保護購房人的合法權益，防范預售商品房違約交付風險，促進房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預售管理辦法》《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理辦法》等商品房預售資金監(jiān)管相關規(guī)定，結合本市實際，制定本細則。第二條凡在本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內批準預售的商品房項目，其預售資金的收存、使用和監(jiān)督管理，適用本細則。第三條本細則所稱商品房預售資金（以下簡稱預售資金），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得商品房預售許可的商品房（包括以預售方式銷售的經(jīng)濟適用住房、限價普通商品住房等）出售時，購房人按商品房買賣合同約定支付的定金、首付款、按揭貸款和其他形式的購房款。全裝修商品房交付項目的裝修工程價款應納入預售資金監(jiān)管。第四條本市預售資金的監(jiān)督管理遵循政府監(jiān)管、銀行監(jiān)控、專戶儲存、保障建設的原則。第五條南寧市住房和城鄉(xiāng)建設局是南寧市商品房預售資金監(jiān)管部門（以下簡稱監(jiān)管部門），負責全市預售資金監(jiān)管的組織、協(xié)調和監(jiān)督工作。監(jiān)管部門下設商品房預售資金監(jiān)管機構（以下簡稱監(jiān)管機構），具體負責南寧市預售資金監(jiān)督管理的事務性工作。城區(qū)人民政府（開發(fā)區(qū)管委會）負責對本轄區(qū)重點監(jiān)管項目預售資金的使用審核工作。中國人民銀行廣西壯族自治區(qū)分行負責指導商業(yè)銀行做好商品房預售資金監(jiān)測專戶（以下簡稱監(jiān)測專戶）和商品房預售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）管理工作。國家金融監(jiān)督管理總局廣西監(jiān)管局負責對商業(yè)銀行預售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。第六條監(jiān)管部門應當會同中國人民銀行廣西壯族自治區(qū)分行、國家金融監(jiān)督管理總局廣西監(jiān)管局通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務水平等因素，選定一家預售資金監(jiān)測專戶開戶銀行和多家預售資金監(jiān)管銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行），并建立監(jiān)管銀行名錄。中標的商業(yè)銀行應當通過監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站予以公布，監(jiān)測專戶開戶銀行與監(jiān)管機構簽訂《商品房預售資金監(jiān)管服務協(xié)議》，監(jiān)管銀行與監(jiān)管機構簽訂《商品房預售資金監(jiān)管合作協(xié)議》。此前已確定納入名錄的監(jiān)管銀行可按約定繼續(xù)使用，監(jiān)管部門要對監(jiān)管銀行名錄實施動態(tài)管理。

第二章

監(jiān)測專戶、監(jiān)管賬戶和監(jiān)管平臺

第七條監(jiān)管機構負責設立監(jiān)測專戶，對預售資金的收存和使用進行監(jiān)測。交存至監(jiān)測專戶的預售資金通過預售資金監(jiān)管平臺（以下簡稱監(jiān)管平臺）自動清分到監(jiān)管賬戶，使用預售資金時通過監(jiān)管平臺從監(jiān)管賬戶流轉至監(jiān)測專戶后劃轉。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，應當在監(jiān)管銀行名錄中選擇一家商業(yè)銀行作為預售資金監(jiān)管項目（以下簡稱監(jiān)管項目）的監(jiān)管銀行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則開設監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶設立后，不得擅自變更。確需變更的，原監(jiān)管賬戶的結余資金轉入新監(jiān)管賬戶。第九條監(jiān)管機構負責建立監(jiān)管平臺（包括預售資金監(jiān)管系統(tǒng)、預售資金監(jiān)測系統(tǒng)等子系統(tǒng)），開展預售資金監(jiān)管業(yè)務，對預售資金的流入、流出進行監(jiān)測；定制交存預售資金專用POS機，規(guī)范預售資金的交存。監(jiān)管銀行應使用監(jiān)管平臺開展預售資金監(jiān)管業(yè)務，負責專用POS機部署，建立預售資金臺賬，將監(jiān)管賬戶資金收存、使用的銀行流水同步至監(jiān)管平臺。

第三章

監(jiān)管額度和三方監(jiān)管協(xié)議

第十條監(jiān)管機構按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所申報工程建設預算總額（包括建筑安裝和配套建設等費用）的110%確定監(jiān)管項目的監(jiān)管額度資金。監(jiān)管部門每年公布核算監(jiān)管額度資金依據(jù)的同類型結構的建設工程造價指標，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所申報建筑安裝費低于公布造價指標的，監(jiān)管機構按已公布的造價指標確定監(jiān)管項目的監(jiān)管額度資金；監(jiān)管機構按照申報裝修工程價款的50%確定全裝修監(jiān)管額度資金。監(jiān)管額度內的資金為監(jiān)管資金。第十一條監(jiān)管資金不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金，應當?？顚Ｓ?，工程進度達到相應節(jié)點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按比例申請使用監(jiān)管資金，用于有關的工程建設，包括項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出。監(jiān)管資金在商品房項目完成房屋所有權首次登記或商品房現(xiàn)售備案前，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調；不得用于償還任何借（貸）款本金和利息，繳納土地款、罰金、稅金、營銷費用及支付房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等。監(jiān)管資金由監(jiān)管機構審核使用。第十二條監(jiān)管賬戶內資金達到監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管額度的30%，確保置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管額度的70%。第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，應當與監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行共同簽訂《商品房預售資金三方監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱三方監(jiān)管協(xié)議）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因特殊原因申請變更監(jiān)管賬戶的，應當與監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行另行簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。第十四條三方監(jiān)管協(xié)議示范文本由監(jiān)管機構制定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，應當向監(jiān)管機構提交以下資料：（一）監(jiān)管項目監(jiān)管額度申報表；（二）根據(jù)監(jiān)管項目各工程進度使用節(jié)點制定的資金使用計劃；（三）監(jiān)管項目的施工總承包合同；（四）其他資料。第十五條監(jiān)管項目自取得商品房預售許可開始實施預售資金監(jiān)管，直至完成房屋所有權首次登記或商品房現(xiàn)售備案后，方可解除監(jiān)管項目工程建設預售資金監(jiān)管；監(jiān)管項目為全裝修交付的，交付后可解除全裝修資金監(jiān)管。

第四章

預售資金的收存

第十六條預售資金應全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶。辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時，預售資金應按要求存入監(jiān)管賬戶。第十七條監(jiān)管平臺自動生成每套房屋的驗證碼，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具附有房屋驗證碼的預售資金交款通知書。購房人應憑交款通知書通過線上、線下、專用POS機等方式交存預售資金至監(jiān)測專戶，監(jiān)測專戶收存的預售資金通過監(jiān)管平臺自動分配至監(jiān)管賬戶。購房人申請辦理購房按揭貸款、住房公積金貸款的，商業(yè)銀行、住房公積金管理機構應將按揭貸款、住房公積金貸款直接劃轉至監(jiān)測專戶，劃轉時應標注房屋驗證碼。存入監(jiān)測專戶的資金未標注房屋驗證碼的，資金原路退回。第十八條購房人交存預售資金后，可憑房屋驗證碼在政府認定的信息平臺查詢交存信息。購房人未查詢到相關交存信息的，應及時向監(jiān)管機構反饋。第十九條監(jiān)測專戶名稱、開戶行和賬號信息應當在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同（預售）》及《商品房按揭貸款合同》上載明，并在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置，以及監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站進行公示。第二十條地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同，由開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管機構申請核退已交存至監(jiān)管賬戶的預售資金。

第五章

預售資金的使用

第二十一條監(jiān)管項目工程建設進度達到相應節(jié)點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管資金的，應按照三方監(jiān)管協(xié)議約定，通過監(jiān)管平臺提出資金使用申請。符合條件的，監(jiān)管機構自受理之日起3個工作日內審核通過，監(jiān)管銀行在2個工作日內劃轉至相關賬戶。第二十二條監(jiān)管項目工程建設進度達到相應節(jié)點時，可一次或多次支取監(jiān)管資金，使用數(shù)額不得超過以下最高限額：

（一）取得商品房預售許可申請用款的，使用數(shù)額不超過資金監(jiān)管額度的25%；

（二）規(guī)劃設計九層（含）以下的房屋，主體結構建成二分之一申請用款的，使用數(shù)額累計不超過資金監(jiān)管額度的40%；規(guī)劃設計十層（含）以上的房屋，主體結構建成三分之一申請用款的，使用數(shù)額累計不超過資金監(jiān)管額度的35%；建成三分之二申請用款的，使用數(shù)額累計不超過資金監(jiān)管額度的45%；

（三）完成主體結構封頂申請用款的，使用數(shù)額累計不超過資金監(jiān)管額度的55%；

（四）完成建筑外立面裝修申請用款的，使用數(shù)額累計不超過資金監(jiān)管額度的75%；

（五）完成建設工程五方驗收申請用款的，使用數(shù)額累計不超過資金監(jiān)管額度的85%；

（六）完成建設工程竣工驗收備案申請用款的，使用數(shù)額累計不超過資金監(jiān)管額度的95%；

（七）建設工程竣工驗收備案后，完成房屋所有權首次登記或商品房現(xiàn)售備案的，可申請使用監(jiān)管資金余額，并解除監(jiān)管項目工程建設預售資金監(jiān)管。第二十三條監(jiān)管項目取得商品房預售許可1個月后，已銷售房屋網(wǎng)簽備案率未能達到40%的，開發(fā)企業(yè)在確保已銷售房屋留足對應使用節(jié)點監(jiān)管資金后，可將其余預售資金（不含裝修工程價款）用于本項目的工程建設。

第二十四條全裝修商品房交付項目建設進度達到裝修節(jié)點時，可支取全裝修監(jiān)管資金：

（一）完成項目工程主體結構封頂?shù)?，使用?shù)額不超過全裝修資金監(jiān)管額度的50%；

（二）全裝修商品房交付后，可申請使用全裝修監(jiān)管資金余額，并解除監(jiān)管項目全裝修資金監(jiān)管。

第二十五條解除預售資金監(jiān)管，應按以下程序辦理相關手續(xù)：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管機構提交解除預售資金監(jiān)管申請；

（二）符合解除監(jiān)管條件的，監(jiān)管機構應當在3個工作日內出具《解除商品房預售資金監(jiān)管通知書》；

（三）監(jiān)管銀行憑《解除商品房預售資金監(jiān)管通知書》在30日內辦結監(jiān)管賬戶注銷手續(xù)。

第二十六條有下列情形之一的，監(jiān)管機構不予受理預售資金使用申請：

（一）工程建設進度未達到使用節(jié)點的；

（二）監(jiān)管賬戶資金余額未達到相應節(jié)點留存余額要求的；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交虛假材料及數(shù)據(jù)的；

（四）其他不符合使用條件的情形。

第二十七條監(jiān)管賬戶內的預售資金達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過監(jiān)管平臺提取使用。

第二十八條重點監(jiān)管項目實施預售資金全額監(jiān)管，資金使用實行“誰審批、誰負責”原則，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“一樓一策”的用款計劃提出申請，經(jīng)城區(qū)人民政府（開發(fā)區(qū)管委會）審核同意后，由監(jiān)管機構按流程撥付使用。重點監(jiān)管項目是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)重大經(jīng)營性問題，存在較大交付風險、可能引發(fā)重大矛盾糾紛的項目。經(jīng)項目屬地城區(qū)人民政府（開發(fā)區(qū)管委會）提出，由監(jiān)管部門審核并報市人民政府同意后，列為重點監(jiān)管項目。重點監(jiān)管項目恢復正常監(jiān)管的，需經(jīng)城區(qū)人民政府（開發(fā)區(qū)管委會）提出，由監(jiān)管部門審核并報市人民政府同意。城區(qū)人民政府（開發(fā)區(qū)管委會）對非重點監(jiān)管項目使用監(jiān)管資金有例外要求的，應提出具體使用意見并承擔相應責任。

第六章

監(jiān)督管理

第二十九條監(jiān)管賬戶內的預售資金應當用于監(jiān)管項目的工程建設，有關部門不得扣劃。發(fā)生有關部門扣劃預售資金的，監(jiān)管銀行應當及時通知監(jiān)管機構。人民法院保全、執(zhí)行商品房預售資金的，監(jiān)管銀行應當在1個工作日內書面告知監(jiān)管部門，監(jiān)管部門應與人民法院充分溝通，嚴格按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。

第三十條監(jiān)管部門與中國人民銀行廣西壯族自治區(qū)分行、國家金融監(jiān)督管理總局廣西監(jiān)管局建立聯(lián)動工作機制，按照預售資金監(jiān)管職責對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行進行監(jiān)督指導，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抽逃、挪用預售資金以及商業(yè)銀行違規(guī)扣劃、截留預售資金等違法違規(guī)行為的，依法依規(guī)嚴肅處理。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由監(jiān)管機構責令其限期整改，整改期間暫停撥付監(jiān)管資金，并視情節(jié)予以通報、信用扣分等處理：

（一）未按本細則收存預售資金的；

（二）以收取各類款項為名變相逃避預售資金監(jiān)管的；

（三）提交虛假材料套取監(jiān)管資金的；

（四）其他違反預售資金監(jiān)管的行為。逾期不整改或整改不到位的，實施聯(lián)動處置，由監(jiān)管部門依據(jù)相關規(guī)定和三方監(jiān)管協(xié)議約定暫停辦理監(jiān)管項目的預售許可或商品房網(wǎng)簽備案，記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息檔案，并依法追究法律責任。

第三十二條勘察、設計、施工、監(jiān)理等有關單位提供虛假材料或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用預售資金的，由監(jiān)管部門責令其限期改正，逾期未整改的，將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息檔案。

第三十三條監(jiān)管銀行要嚴格做好監(jiān)管賬戶管理，確保監(jiān)管資金?？顚Ｓ?。監(jiān)管銀行應定期與監(jiān)管機構對賬，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管資金問題的，應當停止撥付，并立即告知監(jiān)管機構。經(jīng)監(jiān)管機構審核通過的監(jiān)管資金使用申請，監(jiān)管銀行應立即劃轉。監(jiān)管銀行違反三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)監(jiān)管機構核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任，并由監(jiān)管部門通報中國人民銀行廣西壯族自治區(qū)分行、國家金融監(jiān)督管理總局廣西監(jiān)管局予以處理。

第三十四條商業(yè)銀行未將購房人的按揭貸款、住房公積金貸款發(fā)放至預售資金監(jiān)管賬戶，且不配合整改的，由監(jiān)管部門通報中國人民銀行廣西壯族自治區(qū)分行、國家金融監(jiān)督管理總局廣西監(jiān)管局、住房公積金管理機構予以處理。

第三十五條監(jiān)管部門、監(jiān)管機構、金融監(jiān)管部門及商業(yè)銀行工作人員在預售資金監(jiān)管、預售資金收存、使用過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、泄露工作秘密的，依法追究法律責任。

第三十六條本細則實施后，監(jiān)管部門可根據(jù)建安成本、房地產(chǎn)市場等因素，調整監(jiān)管比例、撥付節(jié)點、節(jié)點留存比例等監(jiān)管方式。

第三十七條市轄縣（市）商品房預售資金的收存、使用和監(jiān)督管理，可參照本細則執(zhí)行。

第七章

附則

第三十八條本細則自2023年12月20日起施行，有效期5年?！赌蠈幨猩唐贩款A售資金監(jiān)管規(guī)定》（南住建規(guī)〔2019〕8號）同時廢止，現(xiàn)有規(guī)定與本細則規(guī)定不一致的，以本細則為準。國家、自治區(qū)有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。

《南寧市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》政策解讀